전월세 계약 갱신청구권·전환율 — 재계약 앞두고 확인할 것
집주인이 "5% 올려서 재계약합시다"라고 했을 때, 그게 합법인지 아닌지는 금액만 봐서는 알 수 없습니다. 같은 5%라도 어떤 종류의 갱신이냐에 따라 상한이 적용되기도 하고 아예 적용되지 않기도 하거든요. 재계약을 앞두고 가장 먼저 정리해야 할 건 인상률이 아니라 내가 지금 어떤 갱신을 하고 있는가입니다.
여기에 올해 달라진 숫자가 하나 더 있습니다. 한국은행이 2026년 7월 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 올리면서, 전세를 월세로 바꿀 때 쓰는 법정 전환율 상한도 함께 움직였습니다. 아직 4.5%로 안내하는 자료가 많은데 지금 기준은 다릅니다.
갱신은 세 종류입니다
이름이 다 '재계약'처럼 들리지만 법적 성격이 다릅니다.
| 종류 | 어떻게 되는가 | 5% 상한 |
|---|---|---|
| 계약갱신청구권 | 임차인이 요구해서 2년 연장 | 적용 |
| 묵시적 갱신 | 양쪽 다 말이 없어 동일 조건 자동 연장 | 조건 그대로 |
| 합의 갱신 | 양쪽이 새 조건에 합의 | 적용 안 됨 |
가장 헷갈리는 게 세 번째입니다. 임차인이 갱신청구권을 쓰지 않고 임대인과 협의해서 새 계약서를 쓰면, 그건 사실상 신규 계약에 가깝게 취급됩니다. 5%를 넘겨도 막을 근거가 약해집니다. 국토교통부도 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결하는 것 자체는 가능하다고 안내하고 있습니다.
그래서 인상 폭이 부담스러운 상황이라면, 합의부터 하지 말고 갱신청구권을 행사한다는 의사를 먼저 명확히 밝히는 편이 유리합니다. 순서가 뒤바뀌면 되돌리기 어렵습니다.
계약갱신청구권, 언제 어떻게 쓰나
행사 기간이 정해져 있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인에게 갱신 의사를 전해야 합니다. 이 기간을 넘기면 권리 자체를 못 씁니다.
핵심은 이렇습니다.
- 임차인이 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다
- 기간은 2년이고, 최초 계약을 포함해 총 4년까지 보장됩니다
- 이 권리는 한 번만 쓸 수 있습니다
- 갱신된 계약 기간 중에 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다
전달 방식은 문자, 카카오톡, 내용증명 모두 가능합니다. 다만 나중에 "그런 말 들은 적 없다"는 분쟁이 생길 수 있으니 날짜가 남는 형태로 보내세요. 통화로만 이야기했다면 곧바로 "오늘 통화한 대로 갱신청구권을 행사하겠습니다"라고 문자를 한 통 보내두는 것으로 충분합니다.
묵시적 갱신은 조금 다릅니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않으면 이전과 같은 조건으로 2년이 자동 연장됩니다. 임대료도 그대로입니다. 이 경우 갱신청구권을 쓴 것으로 보지 않기 때문에, 나중에 따로 한 번 더 행사할 수 있다는 것이 일반적인 해석입니다.
임대인이 거절할 수 있는 경우
갱신청구권이 무조건 통하는 건 아닙니다. 법에 정해진 거절 사유가 있습니다.
- 임대인 본인이나 직계존비속이 그 집에 실제로 거주하려는 경우
- 임차인이 2기분의 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 건물 철거나 재건축이 필요한 경우
- 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
실무에서 가장 많이 등장하는 건 첫 번째, 실거주입니다. 여기에는 견제 장치가 있습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 정당한 사유 없이 제3자에게 새로 임대하면, 임대인은 기존 임차인에게 손해를 배상해야 합니다. 그래서 실거주를 이유로 나가게 됐다면, 이후 그 집이 어떻게 되는지 확인해볼 실익이 있습니다. 임차인은 임대차 정보 열람으로 그 집의 이후 계약 내역을 확인할 수 있습니다.
전월세전환율, 지금 기준은 4.75%입니다
전세를 월세로 돌리거나 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 쓰는 비율입니다. 법에서 상한을 정해두고 있습니다.
계산식은 기준금리 + 연 2.0%와 연 10% 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2.75%인 지금은 이렇게 됩니다.
> 2.75% + 2.0% = 연 4.75%
기준금리가 2.50%이던 시기의 4.5%를 그대로 안내하는 자료가 아직 많습니다. 재계약 협의 자리에서 숫자가 어긋나면 곤란해지니, 계산 전에 현재 기준금리부터 확인하는 게 안전합니다. 참고로 다음 금융통화위원회는 2026년 8월 27일이라, 그 결과에 따라 또 달라질 수 있습니다.
계산은 어렵지 않습니다. 월세로 바꿀 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다.
보증금 3억 원짜리 전세에서 1억 원을 월세로 돌린다고 해보겠습니다.
> 1억 원 × 4.75% = 연 475만 원
> 475만 원 ÷ 12 = 월 39만 5,833원
갱신하면서 5% 인상분을 월세로 받는 경우도 자주 있습니다. 보증금 3억 원의 5%는 1,500만 원이죠. 이 금액을 월세로 전환하면 이렇게 됩니다.
> 1,500만 원 × 4.75% ÷ 12 = 월 5만 9,375원
즉 보증금을 3억 원 그대로 두고 월 6만 원 정도의 월세를 새로 받는 형태가 됩니다. 임대인이 "5% 올리는 대신 월세 10만 원만 받겠다"고 제안한다면, 그건 상한을 넘는 계산입니다. 이럴 때 위 식으로 역산해보면 바로 확인됩니다.
전환율 상한이 적용되지 않는 경우
주의할 지점이 있습니다. 이 4.75%는 계약 존속 중이거나 계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 경우에 강제력을 가집니다. 완전히 새로 맺는 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
그래서 앞에서 갱신의 종류를 먼저 따져야 한다고 한 겁니다. 합의로 새 계약서를 쓰는 순간 5% 상한도, 4.75% 전환율 상한도 방패 역할을 하기 어려워집니다. 재계약 협의를 시작하기 전에 이 구분을 알고 들어가는 것과 모르고 들어가는 것은 결과가 다릅니다.
월세로 돌리자는 제안, 받아들일까
임대인이 전세를 월세로 바꾸자고 하는 경우가 늘고 있습니다. 이때 판단 기준은 4.75%라는 숫자 하나가 아니라, 그 돈을 내가 어디에 쓸 수 있느냐입니다.
돌려받은 보증금으로 전세대출을 갚는 상황이라면 비교 대상은 내 대출 금리입니다. 대출 금리가 전환율보다 높으면 월세로 돌리고 대출을 갚는 쪽이 유리할 수 있습니다. 반대로 대출 없이 순수 자기 자금이라면, 그 돈을 예금이나 다른 곳에 넣었을 때 얻을 수 있는 수익률과 비교하게 됩니다. 예금 금리가 전환율보다 낮다면 전세를 유지하는 쪽이 대체로 낫습니다.
여기서 기준금리 인상이 양쪽에 동시에 영향을 준다는 점을 기억하면 좋습니다. 전환율 상한도 올라가고 대출 금리도 오릅니다. 그래서 작년에 했던 계산을 그대로 쓰면 결론이 어긋날 수 있습니다. 협의 시점의 숫자로 다시 계산해보세요.
한 가지 더, 월세는 조건이 맞으면 연말정산에서 세액공제를 받을 수 있는 항목입니다. 순수 비용으로만 보지 말고 이 부분까지 넣어서 비교하면 판단이 조금 달라질 수 있습니다.
보증금이 오르면 확정일자를 다시 받습니다
재계약에서 가장 자주 놓치는 부분입니다.
기존 계약의 확정일자는 그때 그 보증금 금액에 대해서만 효력을 가집니다. 갱신하면서 보증금이 올랐다면, 늘어난 금액에 대해서는 새로 확정일자를 받아야 그 부분이 보호됩니다. 그리고 증액분의 순위는 처음 계약일이 아니라 새로 받은 날짜를 기준으로 매겨집니다.
무슨 뜻이냐면, 처음 계약 이후에 집주인이 그 집을 담보로 대출을 받았다면 그 근저당이 증액분보다 앞선다는 겁니다. 기존 보증금은 원래 순위를 그대로 유지하지만, 늘어난 부분은 뒤로 밀립니다.
그래서 증액 재계약을 할 때는 순서가 중요합니다. 계약서를 쓰기 전에 등기부등본을 다시 떼어 확인하세요. 처음 계약할 때는 깨끗했어도 2년 사이에 근저당이 새로 잡혔을 수 있습니다. 등기부에서 볼 것은 근저당권 설정 금액과 날짜, 그리고 압류나 가압류 기록입니다.
확인해서 위험 신호가 보이면 증액 자체를 다시 생각해볼 필요가 있습니다. 앞서 말한 임대차 신고를 온라인으로 하면 확정일자가 자동으로 부여되니, 증액 갱신은 신고와 확정일자를 한 번에 처리하는 셈이 됩니다.
임대차 신고, 갱신할 때도 해야 합니다
재계약에서 자주 놓치는 항목입니다.
보증금이 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 주택 임대차 계약은 계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다. 신규 계약뿐 아니라 금액이 바뀐 갱신 계약도 신고 대상입니다. 반대로 임대료 변동 없이 기간만 연장하는 갱신은 신고 의무가 없습니다.
과태료는 최대 100만 원입니다. 다만 단순 지연이나 실수에 대해서는 지연 기간과 계약 금액에 비례해 2만 원에서 30만 원 수준이 부과됩니다.
신고에는 부수적인 이점이 있습니다. 온라인으로 신고하면 확정일자가 자동으로 부여돼서 주민센터에 따로 갈 필요가 없습니다. 정부24나 국토교통부 임대차 신고 시스템에서 처리할 수 있고, 주민센터 방문 신고도 가능합니다.
갱신하지 않고 나가기로 했다면
조건이 맞지 않아 이사를 택하는 경우에도 챙길 게 있습니다.
먼저 통지 시점입니다. 임차인도 만료 2개월 전까지는 계약을 끝내겠다는 뜻을 전해야 합니다. 이 시점을 놓치면 묵시적 갱신이 되어 계약이 2년 더 이어질 수 있습니다.
중개보수는 자주 다투는 항목입니다. 계약 기간을 다 채우고 정상적으로 나가는 경우라면 새 임차인을 구하는 중개보수는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 계약 기간 중에 임차인 사정으로 중도 해지하는 경우에는 관행적으로 임차인이 부담하는 경우가 많습니다. 이건 법으로 딱 정해진 부분이 아니라 사전에 협의해두는 편이 낫습니다.
보증금은 이사 나가는 날 돌려받는 것이 원칙입니다. 짐을 빼고 열쇠를 넘기는 것과 보증금 반환은 동시에 이뤄져야 합니다. 만약 새 세입자가 안 구해졌다는 이유로 반환이 미뤄진다면, 그건 임차인이 감수해야 할 사유가 아닙니다.
보증금을 못 받은 채로 이사해야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 먼저 신청하세요. 이걸 해두지 않고 전출하면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 짐을 빼고 주소를 옮기는 순서를 지켜야 합니다.
재계약 앞두고 순서대로 확인할 것
정리하면 이런 순서가 됩니다.
1. 만료일부터 역산합니다. 만료 6개월 전이 되면 달력에 표시해두세요. 2개월 전을 넘기면 갱신청구권을 못 씁니다.
2. 내 갱신청구권이 남아 있는지 확인합니다. 이전에 이 권리를 써서 연장한 적이 있다면 이미 소진된 상태입니다. 묵시적 갱신으로 연장됐던 기간은 대체로 소진으로 보지 않습니다.
3. 임대인의 요구가 어떤 성격인지 봅니다. 갱신청구권 행사에 따른 인상인지, 새 계약을 하자는 제안인지. 5% 상한이 걸리는지가 여기서 갈립니다.
4. 숫자를 직접 계산해봅니다. 보증금 인상은 5% 이내인지, 월세 전환은 4.75%로 계산했을 때 맞는지. 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회나 국토교통부 렌트홈에 계산기가 있어서 직접 넣어볼 수 있습니다.
5. 의사 표시는 기록으로 남깁니다. 문자나 메신저로 날짜가 남게 보내세요.
6. 금액이 바뀌었다면 30일 안에 신고합니다. 확정일자도 함께 처리됩니다.
한 가지 덧붙이면, 여기서 다룬 내용은 주택에 해당합니다. 상가는 상가건물임대차보호법이 따로 적용돼서 갱신 요구 기간이 최장 10년이고 인상 상한도 5%로 다르게 정해져 있습니다. 사무실이나 점포 계약이라면 기준이 다르니 그쪽 규정을 확인해야 합니다.
또 보증금이 큰 경우라면 전세보증금 반환보증에 가입돼 있는지도 이 시점에 함께 점검하는 게 좋습니다. 갱신하면서 보증금이 오르면 보증 금액도 함께 갱신해야 늘어난 금액까지 보호됩니다. 기존 보증을 그대로 두면 증액분은 보증 범위 밖에 남습니다.
재계약 협의는 감정 싸움이 되기 쉽습니다. 그런데 위 항목들은 대부분 감정이 아니라 날짜와 계산으로 정리되는 것들입니다. 만료 6개월 전에 미리 확인해두면 협의 자리에서 훨씬 차분해집니다. 분쟁으로 이어질 것 같다면 대한법률구조공단이나 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법도 있습니다.
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